Tributação de aluguéis e elasticidade dos preços virou um tema central para locadores, imobiliárias e inquilinos em um cenário de ajustes fiscais e maior formalização do setor. Alex Nabuco dos Santos avalia que o imposto não impacta apenas o bolso de quem paga ou recebe: ele altera comportamento, encurta prazos de decisão e redefine o que é considerado “caro” ou “justo” em cada região. Quando a carga tributária sobe, o mercado não reage de forma uniforme.
Em alguns bairros a demanda absorve parte do repasse; em outros, qualquer aumento derruba a procura e eleva a vacância. A elasticidade passa a ser o termômetro real para decisões racionais. Se o locador ignora esse fator, ele pode aumentar o aluguel e perder receita total por ficar mais tempo sem inquilino. Desvende ainda mais sobre o tema:
Tributação de aluguéis e elasticidade dos preços: por que nem todo repasse funciona
Segundo Alex Nabuco dos Santos, o primeiro erro comum é tratar o imposto como um valor que se repassa automaticamente para o aluguel. Na prática, o repasse depende de poder de barganha e, principalmente, de escassez. Onde há pouca oferta de imóveis equivalentes, o locador consegue sustentar um aumento maior sem perder demanda. Já em regiões com muita concorrência, o inquilino troca de imóvel com facilidade e pressiona o preço para baixo, tornando a demanda mais elástica.
Além disso, a sensibilidade ao preço muda conforme o perfil do locatário. Famílias com rotina consolidada e necessidade de escola, mobilidade e segurança tendem a ser menos sensíveis, pois o custo de mudança é alto. Em contrapartida, jovens, locações temporárias e parte do público corporativo renegociam rápido quando percebem desalinhamento com o mercado. Dessa forma, o mesmo imposto pode gerar duas reações opostas: aumento de preço com manutenção de ocupação em um segmento.
Como o imposto desloca a curva de oferta
De acordo com Alex Nabuco dos Santos, o imposto também mexe na oferta porque altera o retorno esperado do locador. Quando o proprietário percebe que a rentabilidade líquida caiu, ele pode adiar reformas, reduzir investimentos em manutenção ou até retirar o imóvel do mercado formal. Esse movimento reduz a oferta “bem cuidada” e aumenta a oferta de imóveis menos atrativos, o que piora a experiência do inquilino e pressiona negociações.
Ao mesmo tempo, a tributação pode acelerar a profissionalização do lado da oferta. Para preservar resultado, muitos locadores passam a operar com mais método: calculam vacância, custos de manutenção, taxa de administração e risco de inadimplência antes de definir preço. Isso cria um mercado mais técnico, no qual o aluguel deixa de ser “achismo” e vira conta. Como consequência, imóveis com melhor gestão, documentação organizada e padrão de entrega superior ganham vantagem competitiva.
Efeitos na procura e na qualidade da demanda
Para Alex Nabuco dos Santos, do lado da procura o imposto se traduz em percepção de custo de vida e de custo operacional. Para famílias, o aluguel compete com transporte, escola, saúde e alimentação, então a elevação do preço pode forçar mudança de bairro ou de padrão do imóvel. Para empresas, o aluguel compete com folha, tecnologia e logística, o que amplia a pressão por negociação e por contratos mais eficientes.
Por outro lado, o imposto pode melhorar a qualidade da demanda em determinados nichos. Quando o mercado se formaliza e cresce a exigência de previsibilidade, parte dos locatários passa a valorizar mais contratos claros, imóveis bem mantidos e processos profissionais. Isso favorece proprietários que investem em acabamento funcional, manutenção preventiva e atendimento rápido. Em outras palavras, o preço sobe com mais sustentação quando o produto melhora junto.
Conclui-se assim que, a tributação de aluguéis e elasticidade dos preços se conectam porque o imposto não age no vazio: ele encontra um mercado com limites de renda, alternativas de moradia e concorrência entre imóveis semelhantes. Quando o locador entende onde a demanda é mais sensível, ele evita reajustes que aumentam vacância e reduzam receita líquida. Como alude Alex Nabuco dos Santos, quando o inquilino entende a dinâmica, ele negocia com mais critério e escolhe melhor o custo-benefício real.
Autor: Krouria Xia
